Banyak perumahan yang terjangkau akan hilang dalam lima tahun ke depan

LOS ANGELES — Selama lebih dari dua dekade, apartemen sewaan Marina Maalouf yang berada di kawasan perumahan terjangkau berbentuk blok di Chinatown Los Angeles telah memberikan keselamatan bagi keluarganya, termasuk cucu perempuannya yang autis.

Namun rahmat ini ada batas waktunya. Bagi Maalouf dan keluarganya, hal itu tiba pada tahun 2020.

Pemilik rumah tidak lagi memiliki kewajiban hukum untuk menjaga harga bangunan tetap terjangkau, sehingga menaikkan harga sewa dari $1.100 menjadi $2.660 pada tahun 2021, sehingga tidak terjangkau bagi Maalouf dan keluarganya. Malam-malam Malouf dihantui oleh ketakutan bahwa perjuangan penggusurannya selama bertahun-tahun akan berakhir dengan kantong tidurnya tergeletak di lantai temannya atau lebih buruk lagi.

Sementara masyarakat Amerika terus berjuang dengan harga sewa yang tinggi, sebanyak 223.000 unit perumahan terjangkau seperti Maalouf di seluruh negeri bisa dihancurkan dalam lima tahun ke depan saja.

Hal ini menyebabkan para penyewa berpenghasilan rendah menghadapi perjuangan penggusuran yang berlarut-larut, berjuang untuk membayar sewa dua kali lipat atau lebih, atau kembali ke pasar perumahan dengan biaya yang dapat dengan mudah menghabiskan setengah gaji mereka.

Rumah terjangkau ini dibangun di bawah Kredit Pajak Perumahan Berpenghasilan Rendah (LIHTC), sebuah program federal yang dibuat pada tahun 1986 yang memberikan kredit pajak kepada pengembang sebagai imbalan untuk menjaga harga sewa tetap rendah. Sejak saat itu, negara ini telah memproduksi 3,6 juta unit, yang merupakan lebih dari separuh total perumahan bagi masyarakat berpendapatan rendah yang didukung pemerintah federal.

“Ini adalah sumber kehidupan pembangunan perumahan yang terjangkau,” kata Brian Rossbert, direktur Housing Colorado, sebuah kelompok yang mengadvokasi perumahan yang terjangkau.

Garis hidup ini tidak sepenuhnya berwarna merah atau biru. Dengan menggabungkan manfaat sosial dengan keringanan pajak dan kepemilikan pribadi, LIHTC menikmati dukungan bipartisan. Ekspansinya kini menjadi inti rencana perumahan calon presiden dari Partai Demokrat Kamala Harris untuk membangun 3 juta rumah baru.

Apa keuntungannya? Bangunan-bangunan ini biasanya hanya perlu tetap terjangkau setidaknya selama 30 tahun. Untuk gelombang pembangunan LIHTC pada tahun 1990-an, tenggat waktu tersebut kini telah tiba, yang berpotensi mengakibatkan hilangnya pasokan perumahan yang terjangkau secara signifikan pada saat masyarakat Amerika sangat membutuhkannya.

“Jika kita kehilangan perumahan yang saat ini mampu dibeli oleh keluarga, kita akan kehilangan kekuatan dalam krisis ini,” kata Sarah Sadian, wakil presiden kebijakan publik untuk Koalisi Perumahan Berpenghasilan Rendah Nasional.

“Ini seperti perahu yang bagian bawahnya berlubang,” katanya.

Tidak semua unit yang jatuh tempo dari LIHTC akan menjadi harga pasar. Beberapa di antaranya tetap bertahan melalui subsidi pemerintah lainnya, tuan tanah yang baik hati, atau subsidi dari negara bagian seperti California, Colorado, dan New York, yang telah berupaya melalui berbagai cara untuk menjaga biaya tetap rendah.

Pemerintah daerah dan organisasi nirlaba dapat membeli apartemen yang sudah habis masa berlakunya, kredit pajak baru dapat diterapkan untuk memperluas keterjangkauan, atau, seperti dalam kasus Maloof, penyewa dapat berorganisasi untuk mencoba memaksa tuan tanah dan pejabat kota untuk mengambil tindakan.

Pilihan-pilihan ini disertai dengan tantangan. Meskipun kredit pajak baru dapat memulihkan properti LIHTC yang sudah tidak berlaku, kredit tersebut terbatas dan diberikan kepada negara bagian berdasarkan populasi oleh IRS. Ini juga merupakan tugas yang sulit bagi pemerintah daerah dan organisasi nirlaba untuk mendapatkan cukup uang untuk membeli pembangunan yang sudah habis masa berlakunya dan menjaga agar pembangunan tersebut tetap terjangkau. Dan hanya ada sedikit data konkrit mengenai kapan unit LIHTC akan kehilangan keterjangkauannya, sehingga menyulitkan pembuat kebijakan dan aktivis untuk mempersiapkan diri secara memadai.

Insentif politik untuk mempertahankan unit-unit ini juga berkurang.

“Secara politik, Anda dihargai atas sebuah pernyataan, inisiatif inovatif, pemotongan pita,” kata Vicki Bean, seorang profesor di Universitas New York dan mantan wakil walikota New York City untuk perumahan dan pembangunan ekonomi.

“Anda tidak akan mendapat imbalan karena pandai mengelola properti, mencatat segala sesuatunya, dan memastikan Anda tidak kehilangan rumah yang terjangkau,” katanya.

Pada suatu hari yang hangat baru-baru ini, Malouf berdiri di halaman apartemennya, mengobrol dan melambai kepada tetangga, sebuah gelang bergambar Che Guevara tergantung di lengannya.

“Ramah,” kata Maloof tentang dirinya yang dulu, tapi tidak percaya diri. Sampai harga sewanya naik, dia berdiri di depan Dewan Kota Los Angeles untuk pertama kalinya, berjuang untuk rumahnya, sambil berkeringat.

Maloof, yang kini menjadi pengurus Los Angeles Tenants Union, tidak takut untuk angkat bicara, namun kekhawatiran akan rumahnya masih membuatnya terjaga di malam hari. Di pagi hari dia mengucapkan mantra: “Kami masih di sini.

Apartemen Maalouf dibangun sebelum kontrak LIHTC California, yang berlangsung selama 55 tahun, bukan 30 tahun pada tahun 1996. Di Texas, ada 21.000.

Ketika Bendahara California Fiona Ma mulai menjabat pada tahun 2019, dia mengarahkan program tersebut ke arah pengembang yang berkomitmen terhadap perumahan yang terjangkau, bukan apa yang disebutnya “drain and burn,” yang melibatkan pembelian properti LIHTC dan memasarkannya secepat mungkin.

Di California, tuan tanah harus memberi tahu pemerintah negara bagian dan lokal serta penyewa sebelum masa berlaku bangunan habis. Kelompok perumahan, organisasi nirlaba, dan pemerintah negara bagian atau lokal kemudian berupaya membeli properti tersebut terlebih dahulu agar harganya terjangkau. Pembangunan yang sudah habis masa berlakunya juga akan diprioritaskan untuk kredit pajak baru, dan negara bagian pada dasarnya mewajibkan semua pemohon LIHTC untuk memiliki pengalaman memiliki dan mengelola perumahan yang terjangkau.

“Hal ini menyingkirkan orang-orang yang tidak tertarik pada perumahan jangka panjang yang terjangkau,” kata Marina Wiant, direktur eksekutif Komisi Alokasi Kredit Pajak California.

Namun tidak seperti California, beberapa negara bagian belum memperpanjang perjanjian LIHTC lebih dari 30 tahun, apalagi mengambil langkah-langkah lain untuk menjaga harga perumahan yang habis masa berlakunya tetap terjangkau.

Colorado, yang memiliki sekitar 80,000 unit LIHTC, tahun ini mengesahkan undang-undang yang memberikan hak penolakan pertama kepada pemerintah daerah dengan harapan dapat mempertahankan 4,400 unit yang kehilangan perlindungan keterjangkauan selama enam tahun ke depan. Undang-undang tersebut juga mewajibkan tuan tanah untuk memberikan pemberitahuan dua tahun sebelumnya kepada pemerintah daerah dan negara bagian sebelum masa berlakunya habis.

Namun, menggalang dana bagi pemerintah daerah atau organisasi nirlaba untuk membeli kompleks apartemen besar masih belum terjamin.

Kisah-kisah seperti yang dialami Maloof akan terus terungkap seiring dengan ditutupnya unit LIHTC, yang mengancam akan mendorong keluarga-keluarga dengan pendapatan rendah kembali ke pasar perumahan. Pada tahun 2021, pendapatan rata-rata orang Amerika yang tinggal di unit-unit ini hanya $18,600, menurut Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan.

“Ini seperti soal matematika,” kata Rosebert dari Otoritas Perumahan Colorado.

“Sulit untuk keluar dari siklus ini,” katanya.

Badan-badan perumahan Colorado bekerja dengan kelompok-kelompok di seluruh negara bagian dalam bidang konservasi dan memiliki dana untuk membantu. Namun, masih belum jelas berapa banyak unit LIHTC yang dapat diselamatkan di Colorado atau secara nasional.

Bahkan sulit untuk mengetahui berapa banyak unit di seluruh negeri yang akan habis masa berlakunya. Penghitungan yang akurat memerlukan perincian subsidi kota, negara bagian, dan federal, yang masing-masing memiliki persyaratan keterjangkauan dan tanggal berakhirnya sendiri.

Kelly McElwain, yang mengelola dan mengawasi Repositori Pelestarian Perumahan Nasional, mengatakan hal ini dapat mempengaruhi pembuat kebijakan dan pendukung untuk sepenuhnya memahami kapan dan di mana banyak rumah menjadi tidak terjangkau dan kemudian mengarahkan sumber daya ke kemampuan untuk mendapatkan tempat yang tepat. Ini adalah ringkasan data LIHTC yang paling komprehensif secara nasional, namun karena berbagai kesenjangan, ini masih merupakan perkiraan kasar.

Ada juga kekhawatiran bahwa jika negara bagian melepaskan unit LIHTC mereka yang sudah habis masa berlakunya, pembeli nirlaba yang tidak ingin harga unit tersebut terjangkau akan berbondong-bondong mendatangi mereka.

“Ini seperti Catch-22, mencoba memahami masalahnya namun juga tidak memasang tanda Dijual raksasa di depan properti sebelum masa berlakunya habis,” kata Rothbert.

Sementara itu, aktivisme penyewa di Maloof membantu memacu pembangunan di Los Angeles. Pemerintah kota telah menawarkan kepada pemilik rumah sebesar $15 juta agar gedungnya tetap terjangkau hingga tahun 2034, namun kesepakatan tersebut tidak menghapuskan lebih dari 30 kasus penggusuran yang masih tertunda, termasuk kasus Maloof atau uang sewa kembali sebesar $25,000 yang harus ia bayar.

Di halaman rumahnya, cucu perempuan Malouf, Ruby Caceres, berjalan-jalan sambil membawa segelas air. Dia berusia 5 tahun, tetapi karena kebutuhan khususnya, dia lebih banyak berbicara dengan kata-kata yang tidak berhubungan daripada kalimat.

“Itulah mengapa saya terus berharap semuanya akan kembali normal dan dia akan selamat,” kata Maloof, suaranya bergetar karena emosi.

“Kami akan terus berjuang,” katanya, “tetapi hari-hari berlalu dan ini sulit.”